Запускаемый в рамках проводимой правительством земельной реформы рынок земель сельскохозяйственного назначения начинает функционировать 1 июля, на первом этапе реформы покупать и продавать земельные участки смогут только граждане Украины, одно физическое лицо сможет иметь в распоряжении не более 100 га.
Право приобретать землю сельхозназначения 1 января 2024 года получат юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, при этом конечный бенефициар одного или нескольких юрлиц сможет консолидировать через них совокупно не более 10 тыс. га.
В настоящее время закон запрещает покупку земли иностранцами, вопрос ее продажи лицам без украинского гражданства и иностранцам может решаться только на общенациональном референдуме.
Помимо того, покупка земли запрещается членам террористических организаций и представителям страны-агрессора. По данным замминистра аграрной политики и продовольствия Тараса Высоцкого, государство будет пресекать их попытки скупать землю через подставных лиц-граждан Украины при помощи Службы безопасности Украины (СБУ) и Госслужбы по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр). В случае фиксации факта земельных махинаций представителями террористических организаций и страны-агрессора государство намерено изымать купленные ими земельные участки.
По данным премьер-министра Дениса Шмыгаля, благодаря открытию рынка земли в Украине стоимость земельных участков возрастет, как минимум, вдвое в течение ближайших 3-5 лет.
Детали сделок купли-продажи земли сельхозназначения являются предметом переговоров между ее участниками, при этом закон запрещает до 2030 года продавать землю дешевле ее нормативной денежной оценки (НДО). Данный показатель используется для определения размера земельного налога, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, размера госпошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков. Верховная Рада в 2018 году продлила до 2023 года период, в течение которого не будет проводиться индексация НДО сельхозугодий для экономии средств аграриев.
Кабмин 16 июня принял постановление, согласно которому нотариусы для заключения сделок с землей будут устанавливать личность физлица-покупателя участка либо конечного бенефициара юрлица-покупателя, проверять наличие введенных в отношении покупателя санкций, его принадлежность к финансированию терроризма. Также они уполномочены устанавливать общую площадь земучастков в собственности покупателя для недопущения превышения установленных государством лимитов.
Владельцу земельного участка для его продажи необходимо иметь кадастровый номер участка, зарегистрировать право собственности на него, а также иметь выписку из Госреестра прав собственности в бумажном или электронном виде. При этом для регистрации права собственности данному лицу понадобится копия и оригинал паспорта и идентификационного номера, выписка из Государственного земельного кадастра, квитанция об уплате административного сбора и подтверждающие право на участок документы (государственный акт на право собственности на землю, договоры купли-продажи, дарения, мены, решение суда или свидетельство о праве на наследство).
Участникам сделки по покупке земельного участка необходимо будет оплатить 5%-й налог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора, налоги и сборы будут рассчитываться от указанной в договоре купли-продажи стоимости участка, которая не может быть ниже ее НДО, рассчитанной уполномоченным органом.
Преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения имеют арендаторы данного участка, а также лица, владеющие спецразрешением на добычу ископаемых общегосударственного значения, если эти недра находятся на указанном земельном участке.
Находящиеся в частной собственности земельные участки могут отчуждаться только по договорам купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, наследственного договора, мены, путем внесения покупателя в уставный капитал, либо в результате взыскания в судебном порядке.
Находящиеся на праве эмфитевзиса участки могут быть отчуждены только в пользу другого супруга, родственников (детей, родителей), родных братьев и сестер, двоюродных братьев и сестер, деда, бабушки, внуков, правнуков, родных дяди и тети, племянницы и племянника, пасынка, падчерицы, отчима, мачехи.
При этом находящийся в аренде земельный участок может быть продан ее владельцем, но с соблюдением преимущественного права арендатора на покупку этого участка. Землевладелец обязан в письменной форме уведомлять арендатора о намерении продать участок с указанием его цены и условий продажи, благодаря чему владелец может продать участок третьему лицу только после официального отказа арендатора от продления договора аренды.
Преимущественное право покупки участка сохраняется за арендатором, даже если земля продается на аукционе: землевладелец может продать участок другому лицу, только если оно предложит более высокую цену, которую арендатор откажется платить.
Согласно внесенным законопроектом №2195 изменениям в Земельный кодекс, организаторы продажи и аренды земельных участков обязаны проводить торги в электронной торговой системе, что делает невозможными любые незаконные контакты между его организаторами и участниками, позволяет общественности контролировать ход электронных аукционов в режиме онлайн, а также увеличивает размер гарантийных взносов для участников торгов.
Земельные торги будут проводиться в соответствии с договором между организатором торгов и оператором электронной торговой площадки. Организатор, принимающий решение об их проведении, будет указывать стартовую цену лота, срок и другие условия пользования земельным участком, а также уполномоченное им лицо для заключения соответствующего договора.
По итогам аукциона с участником, предложившим наивысшую цену за земельный участок или высшую плату за пользование ею, будет заключен договор купли-продажи, аренды, прав на осуществление застройки или эмфитевзиса земельного участка.
Размер вознаграждения оператору электронной площадки, порядок его уплаты и возврата, а также другие детали организации земельных торгов в дальнейшем будут определены Кабинетом министров Украины в установленном порядке. Площадь выставляемых на электронные торги земельных участков государственной или коммунальной собственности не будет превышать 20 га.
Открытие рынка земли не предусматривает отмену бесплатной приватизации земельных участков в государственной и коммунальной собственности. Бесплатная передача земельных участков гражданам возможна для ведения фермерского хозяйства — в установленном законодательством размере доли (пая). Для ведения личного крестьянского хозяйства он не может превышать 2,0 га; для ведения садоводства — не более 0,12 га; как приусадебный участок в селах — не более 0,25 га, в поселках — не более 0,15 га, в городах — не более 0,10 га; для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га; для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га. Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан допускается один раз по каждому виду использования.
Согласно данным министра агрополитики Романа Лещенко, из 60,4 млн га общей площади Украины обрабатываются 41,3 млн га, из них 33,1 млн га заняты под пашни, 5,3 млн — под пастбища, 2,3 млн — под сенокосы, 0,85 млн га — под многолетние насаждения. При этом государство передало в 2018-2019 годах объединенным территориальным громадам 1,7 млн га земель сельхозназначения, в 2020-2021 годах. — 2,3 млн га, тогда как на балансе государства осталось 0,75 млн га земель государственной формы собственности на акте постоянного пользования.
Предметом продажи после запуска земельной реформы станут 27 млн га земельных участков (паев), распределенных среди 6,9 млн работников колхозов и колхозных пенсионеров после развала СССР.
По данным Лещенко, 8-9 млн га земель сельхозназначения в Украине находятся во «внутреннем оффшоре» – в виде махинаций с землей, когда на земельных участках выращивается сельхозпродукция для продажи за наличные средства, но с нее не уплачиваются налоговые отчисления. Выращенный во «внутренних оффшорах» урожай путем манипуляций с налоговым кредитом экспортируется за рубеж с возмещением НДС через компании-«однодневки», а полученная выручка остается на оффшорных счетах по всему миру.
Государство получает недоимки от данного вида земельных махинаций на этапе налогообложения земли, от недополучения НДС при реализации сельхозпродукции, от потерь вследствие возмещения государством фиктивного НДС, от недополучения валютной выручки.